商品房交付中關于逾期交房的特殊原因主要包括兩種情況，一個是因為法定或約定的事由不需要承擔違約責任的延期交房，另一種是開發商自己的原因導致延期交房，需要承擔違約責任。

　　對于開發商自己的原因導致的延期交房，除非合同中有不平等的條款約定，一般都可以要求開發商承擔責任，但在實踐中，開發商往往會以第一種是由來進行抗辯，也就是開發商一旦延期交房就會說是法定原因或者約定原因。這種抗辯也就是兩個方面：

　　(一)法定原因。也就是我們平時常聽說的不可抗力。遭遇不可抗力，且出賣人(開發商)在規定的期限內通知買受人，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可以予以延期。這種情況下，購房者由于缺乏法律知識很容被開發商蒙混過關，自己的權益受到損失但是沒有追究。

　　(二)約定原因。相當多的開發商在示范合同文本第二款規定的不可抗力之外又規定了一些第三方原因可以免除開發商逾期交房的違約責任，主要包括由于市政基礎設施原因或公共設施原因導致的逾期交房免除開發商的違約責任。這種情況下，需要購房者簽合同時擦亮雙眼仔細辨別，能咨詢律師最好，不讓開發商擴大免責范圍。